香港財經R : 香港財經R 投資日誌(收費版) 2021.05.16 舖王鄧成波離世

香港財經R 投資日誌(收費版) 2021.05.16

投資諺語 :

★投資要時刻保持警覺，小心駛得萬年船★

舖王鄧成波離世

普遍香港人有個觀念，股票是投機的，買樓是投資的，股票九成蝕錢，買樓一定賺錢，雖然這是一個完全錯誤的觀念，但我從來都沒有和任何人爭拗，因為你不可能拗贏他們，特别是當樓價在上升的時候。我是個經歷過98年樓市崩潰的人，所以我從不認為樓市很安全，在我看來，任何投資都具有危險性，特別是當人人都覺得是穩賺不賠的時侯。

波叔不是地産發展商，也不是從事地産代理業務，他是個在香港這個畸型社會下土生土長的樓市炒家，是正宗的炒家，專炒商廈和舖位, 一買一賣賺錢那種。炒家沒有價值思維，因為不需要有，但正常危機意識一定有，等如進睹埸的職業睹徒，或者靠炒股為生的家庭主婦，但很多香港人都很奇怪，波叔在97年樓市崩榻時沒頂，幾經辛苦在十年後才再爬起來風光再現，何解今次重蹈覆轍呢? 很明顯，香港樓市的持續上升已令他減低戒心，而低估今次疫情和國安法對經濟的影響绝對是最主要的因素。

我長期以來沒有任何借貸，所以積蓄有足夠二年的生活費，和百分之十五的現金，已經相當安全，足以渡過這次社運和疫情危機，但兩年過去, 還是有出我意料的地方，因為社運加疫情再加國安法，至今已經二年，但看來非但本年底疫情不會完結，甚至於香港的經濟低谷，非2023/2024不能好轉，而正是對這情况的誤判，令波叔的炒樓王國從去年初即陷入困境。和1997年雖然劇本不同，但原因一模一樣，流動現金不足以支付按揭，即資不抵債。我並不認為香港會一沉不起，但我也記得當年97加沙士香港衰足8年，當時鮮有投資者的流動現金可以支撑8年，所以往後樓市再回升已無意義，因為他們在中間巳經破産了。

市傳波叔在2020年初已開始沽貨，但在疫情下承接力非常差，這形成了一個惡性循環，越沽越低，越低越沽，接貨價更低，承租租金更低，租客更少，而傳出銀行call loan 的消息越來越多，越來越頻密。上星期我才在節目報導波叔又再出貨，豈料今天即傳來死訊，雖然波叔巳屈88歲高齡，仍令我非常意外。炒樓炒舖明顯是投機行為，因為物業不是一盤生意, 它不會賺錢，纯粹靠市埸行為去支撑租金和價值，只要租金下跌什至沒有租客承租，倚靠租金支撑銀行貨款已出現問題，而且波叔投資如此集中，等如你借孖展全買地産股，這個板塊一出事便玩完，我很奇怪以波叔之老江湖仍犯此錯誤。

波叔的故事给我們一個老掉牙的教訓，投機永遠有風險, 表面風光是沒有用的，你資產有200億很風光, 但原來欠銀行也是200億, 即等於零. 你說巴菲特不是在疫情中航空股也損手爛脚嗎? 是的，但巴老没有用槓杆，而且手頭現金充裕，也不會儍到像Catie Wood 在爛股中越跌越買，明顯巴老是經過深思熟慮，正所謂行樓梯底再戴鋼盔，包無中頭獎。在去年十二月到今年二月我接近完全没有参與中概股的狂潮，令我們保存了實力，最小到今天為止我們所有组合在今年仍是賺錢，而很多基金巳經傷亡慘重。在香港物業界中波叔算是個人物, 在此祝波叔安息 !