投資諺語 : ★如果你持有的是優質企業，估值又在合理範圍的話，你無需太在意股價的短期波動★
2778冠君産業信託
我已經檢視了三家上市房託在2019年的全年業績，它們分別是上期的0778置富，今期的2778冠君，還有0405越秀房託，業績都一般，現金和存款下降，借貸水平也有上升，現在只差0823領展的業績，雖然有點期望它會有比較硬净的表現，但我估計最後可能也是一般般。讓我們先檢視2778 冠君的2019年業績，我再講述一下我對房託的看法。
出乎意料，冠君的股價比高位下跌了30%，但它的2019年業績並没有倒退，只是較為疲弱，接近沒有增長，但現金存款仍比2018年多25.8%。上面的比較非常清楚，2019年在下半年的社會運動之下，收入净額倒退的只有朗豪坊商埸，佔總收入的30%，但其餘花園道三號和朗豪坊寫字樓大廈仍然錄得增長，所以朗豪坊商埸收入倒退被抵銷了。
來到2020年的武漢肺炎，相信對二座寫字樓大廈的出租率和續租租金會開始有負面影響，但不會太嚴重，而朗豪坊商埸會繼續成為重災區，那麽2020年第一季公司就可能全無增長，至於會否變負數，便要看4月的疫情會否開始好轉。比較幸運的是以公司還款時序，2020年只需償還二億，再加上其餘票據貸款的利息，公司年收入27.78億，可輕鬆應付，到2021年要還款36.85億，到時再算，可算不幸中之大幸。
我自已持有0778置富，2778冠君接近六年，很多朋友當成買樓收租，其實也無不可，但因為上市條例規定，房託要把绝大部份的收益作派息，變相債務償還缓慢，甚至如0778置富在經濟週期向下時債務急促上升，令股價受壓。以公司欠債150億計算，現股價其實有54.7%是負債，以房託來說，不高不低。我們分析2778的5年股價增長，加上平均每年5厘息，每年平均增長9%，現在股價比正常低，一般情形下每年股價+股息年增長约9-12%，還是可以接受的。
同樣計算5年，0669創科連股息年增長是20.5%，比冠君大一倍。創科成立於1985年，也是老牌公司，從此可見，優質房託當收租股其實問題不大，但因為業務本質問題，不能和成長股相比，當然，有讀者來電郵，會認為此乃“戆居”，當然有大食大吧，但作為一個長線投資者，组合內有小部份穩健的收租股，只要公司財務健康，我認為是可以的，雖然這可能和你的意見不一樣。
銀翼三十萬投資组合
祝你投資順利 ！
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