投資諺語 :
★投資不是以動作多取勝，其實剛好相反，動作要求越小越好，準確有用才是要訣★
1895 鑫苑物業
很多謝讀者留言提醒我，鑫字粵音讀“音”，但鑫苑讀起來怪怪的，應該是以普通話發音為主聲。鑫字由三個金字组成，代表財源興盛的意思。就在這二天1895 股價急升，由$1.73最高升到$2.50，有43%，因為公司開始回購部份股份，這個我們看完業績數據後再討論。
鑫苑母公司是鑫苑置業，在美國纽交所上市，CEO 就是張勇，即海底捞的老板，四川人仕，國籍星加坡，現為星加坡首富。公司管理物業集中於華中，長三角，珠三角和西南區域為核心，比雅生活，碧桂園，甚至中國海外的全國佈局規摸小很多。
鑫苑的管理物業規模很小，不要說和6098碧桂園服務或3319雅生活服務比較，就算只是2669中海物業，市值270億也比它大22.5倍，管理面積151百萬平方米比它大4倍，纯利7.62億比它也大9.4倍。光看數字鑫苑也做得不好，纯利比2018年只增長區區的6.8%，每股盈利更倒退9.8%，基本上這和集團規模大小無關，應該是屋苑質素和管理有待改善。整體纯利率15.17%很低，看收入细分佔最大比例的物管毛利率只有21.6%，纯利率可能是單位數，其餘增值服務和交付前管理和諮詢毛利率理想，但規模尚小，不能拉高整體纯利。
公司財務健康，9成上市集資的資金仍未用，但雖如此，要改善盈利仍不容易，因為自家屋苑受品牌形象所限，管理費不可能大幅提升，只有靠增值服務，但同樣受制於公司規模，要有優質屋苑賺高利潤增值服務費，併購比例就一定要提高。公司現金6億，相比於3319雅生活服務的42億現金是小巫見大巫, 而且3319 不停在國內作優質屋苑併購，令其它規模較小的集團相對困難買到一線優質盤。
上市公司回購股份問題
這二天公司股價極速從$1.73升到即使今天稍為調整也收$2.28，仍升31.7%，原因是公司宣佈回購2500萬股，等如總發行股數的5%，從4/15開始，直到下一屆周年大會完结或股東大會撒回或修改回購授權，回購原因是公司認為股價遠低於其應有價值。
這带出了巴菲特常常回應股東的問題，除非閒置資金太多，没有其它出路，而且股價處於極其不合理的低殘水平，否則回購股票對股東並無好處。
其一，現金是公司資産一部份，把部份現金搬去另一個資産負債表的項目而注銷部份已發行普通股，因為分母小了，股價自然上升，但以全盤數看其實没有改變。
其二，2500萬股佔公司發行股數5%，大约用了4千5百萬現金，即7.5%公司現金，正常股價只應上升5-8%，現在居然上升31%，明顯是炒作行為。大家應該記得0005匯控和0823領展的回購行動，回購有用嗎? 現在结果證明是没有，公司只是白白浪費現金去托高股價，倒不如拿來發展長遠項目令公司長遠賺錢回饞股東更實際。
其三，公司現市盈率是10倍，未回購前大概是8-9倍，和6098碧桂園服務的49倍和3319雅生活服務的38倍看起來差很多，但人家的纯利增長是以83%或59%前進，鑫苑2019纯利增長只有6.8%，PE 8-9倍其實合理，並無過低之嫌。
综合以上，1895 鑫苑在物管股中表現只算一般，發展前境不及6098碧挂園服務，3319雅生活服務和2669中海物業，以回購股份谷高股價，對公司盈利實質並無作用。
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祝你投資順利 ！
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