香港財經R : 香港財經R 投資日誌 - 收費版 2020.08.20 1502 金融街物業

香港財經R 投資日誌(收費版) 2020.08.20

投資諺語 : ★巴菲特也能改買黄金，那鑽石狗组合加入美股，也只是小事一樁★

1502 金融街物業

金融街物業的母公司金融街集團，是國營企業，那即是說其實公司的大老闆就是國家。為何公司的名字會叫“金融街”呢? 金融街集團是在北京的金融街區域，是國家級的金融管理中心，整個區域的商戶都是知名的金融機構，大部份國家级銀行或非銀行金融機構都集中在這個金融區域。而金融街物業所管理的也多樣化，有商務物業，住宅，公共物業，什至有醫院等非住宅也非商務物業。

我們對物管股可謂駕輕就熟，但當我把它和6098碧桂園服務比較時，卻發現很多有趣的地方。1502金融街物業在今年7月6日已在港交所掛牌，上市市值很小，只有 47億港元( 6098碧桂園服務市值是1400億)，集資才6.6億，上市後股價不過不失，站稳於$12之上，市盈率只有20.6倍，在同類物管股中相當低。(6098碧桂園服務市盈率是73倍)。讓我們再比較一下其它數據：

大家都是在2019年底，金融街物業的在管面積是1990萬平方米，6098碧服是960萬平方米(不計三供一業)，而碧桂園服務的純利是17.18億，但金融街物業纯利居然只有约1.16億，在管面積大一倍，為何纯利只及6098碧服的6.8%? 這點至關重要，和物業的组成有極大關係，如果投資者以為是國企便一定賺錢，那可能大錯特錯。

2019年底，金融街業務在管項目在全中國有144個，在管面績1990萬平方米， 40.8%在北京，其餘清一色都是金融城，有重慶，南京，准安，天津，上海虹口。收入细分，51.1%收入來自商務物業，22.3%來自住宅，11.1%屬其它，2019年頭三季收入6.91億，推算全年為9.3億，以纯利率12.6%計，纯利為1.16億，對比碧服 2019年的收入96.44億，纯利率17.8%，完全是二個世界。坦白說，國企的管理一向為人託病，不但效率低，盈利也低，金融街業務在2017-2018年公司什至是虧損的，而公司管理費大部份來自商業物業，照理管理費比住宅為高，但我們沒有詳细的業績，無從比對，但盈利如此低，並不合理。

過去公司非常倚靠集團本身提供的物業為收入，2017/2018/2019 分别佔 86.9%/86.3%/83.9%，而由集團本身提供管理面積則佔總收入面積 63.5%/62.3%/59.3%，短期內集團會改善比例由自家最多只會佔60%，看來自家人收自家人的管理費，這管理費也要打折啊!

總結：相比其它已上市的物管公司，集團盈利能力明顯不及，需要大幅改善，所以並不建議買入，只能列入觀察名單。