香港與環球投資日誌(收費版) 2022.09.09
0778 置富產業信託
評地産Reits 頗為輕鬆，特別是有一路跟進的，因為都是硬數字，容易理解。我本人 也持有置富收息多年，股價有上有落，但收息方面我是相當滿意的。特別一提，我頗 為常去置富嘉湖，它可出租面積665,244平方呎，佔整個置富出租商埸组合22%，但 有很長時間近輕鐵一面的商舖長期封了圍板說是翻新中，但當然是仍未出租，果然 ，今年上半年置富商埸出租率只有88.6%，是非常低的出租比例，也影響了组合的 業績.
收入淨數是6.34億，可分派收益達4.56億，那有8成以上的利潤已被派出给股東。形
勢明顯不好，因為去年上半年也有疫情，但今年不論收入，可分派收益都下跌，明顯
香港嚴荷的防疫措施令商人對零售戒心很大，不能加租，當然更加没有開新店的意
慾，那租金收入當然要跌，但同一時間人工標升，工人福利亦標升，令可分派收入跌
幅比租金收入跳幅還大。置富股價高位是2019年的$11.24，現價$6.34，如加回二年
半股息$1.25，股價是$7.6，即高位跌33%，已比一般股票股價已跌一半或更多為
好。
置富组合內全是私人屋苑商埸，車位，上半年出租率只有93.9%，比正常的98%低
了不少。所有地産Reits， 因為有磚頭在手，所以借貸一向嚴重。長債達84.3億，比
一年前的72.4億增多近16.4%，這是一個非常之不好的數字。用我們的老規距，借貸
84.3億，年度還息加本金是12.6億左右，但年度淨收入才12.68億，還款後根本連派
息能力也沒有，那可以怎辦? 那當然是多借12億進來，對嗎? 所以答案是我們的股
息，是借回來的，但不要忘記，現在是加息週期，加上香港零售環境短期內無法改善
，所以負債會慢慢增加；當然，公司也可以把其中一些商埸賣掉，但無論何種方法，
都只有一個結局，總資産值下跌，即股價下跌。
即使香港在11月全面對外或中國通關(現在坊間在廣傳這個版本)，因為中國經濟正
在急速下滑，香港亦和歐美關係極差，因此幫助肯定有，但要回到2019年的情况，
恐怕未來3-5年都沒有可能，坦白說，如果通關後股價有像樣的反彈，我建議讀者蝕
小小之下全數沽出，換入美股，當然，美股或說全球股市都會有波動風險，但最起碼
肯定沒有政治風險，但政治風險偏偏就是風險最大而且完全不可以預測的。如真有
通關反彈，我會進一步减持港股，甚至可能完全不持有，當然，現在前面仍有不少未
知之數，我們只有見一步走一步
祝你投資順利 !
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