投資諺語 :
☆用錢如用兵，大錢就要用在刀囗上☆
3319
雅生活服務收購中民物業管理
雅生活服務由09.19日宣佈收購中民物業後即停牌，09.25日復牌後股價二天便升了12%，即$2，以市值計，升了$8.6億，市場仍傳升勢仍未完，會升上$20元以上，現在讓我們詳細分析一下這個收購是否明智。
我們於09/11日分析雅生活服務時，已經分析雅生活服務的增長非常倚靠於併購令自已壯大，這個和6098碧桂園服務剛好相反，6098它有70%物管增長面積是靠自己集團自行興建的屋苑而來，其中有一個好處是服務收費和利潤有保證，因為這是碧桂園自行興建的物業，也有它自已一向的客戶群。讓我們先把這一點記下來。
在網上找到的資訊得知，中民物業是2014年才成立的，比較新，它的目標是在物管中加入社會增值服務和金融服務元素，以增加利潤，可惜4年下來都做得不太成功，現在6成的股權還賣了给雅生活服務，變相雅生活才是大股東。雅生活要動用公司一半的現金去併購中民，這和中國人做生意那種有進無退的心理不無關係，即是說公司年年要賺錢，也和要做行業龍頭不無關係，這種虚榮心態在中國商業圈中非常普遍，但在香港或外国則較少見，大都是實事求是居多。
雅生活服務用了人民幣15.6億收購60%中民的物管業務，再用人民幣5億收賺新中民60%的物管業務，共用了人民幣20.6億，即用去了一半雅生活服務的現金。併賺後雅生活服務加上中民60%和新中民60%，物管管理面積已超過5億平方米，拋離6098碧桂園服務的2.2億平方米，穩坐國內物管公司龍頭寶座。讓我們看一下這用了20億人民幣的收購能带來多少利潤。
我把9/11的雅生活財務資料重列如下，方便讀者記憶。
據報導，這次雅生活服務買入中民和新中民的股權PE 是12.5倍，而中民亦承諾2019的審計利潤不少於2億，以股權比例算則雅生活服務佔1.25億，令雅生全年利潤增加15.6%，而代價就是公司的20億現金。很明顯，如一切不变，雅生活服務要用16年才可以把本金賺回，那現在問題是公司能否把中民的物業管理業務的利潤增大，甚至变成金蛋，這至為重要。
根據中民2018年的業績，中民總收入30億元，纯利卻只有1.8億，即纯利率只有6%，但雅生活的纯利率卻有25%，即是說中民的物管業務可能是非常低端的，即管理費低，管理員人手卻多，管理費比較難加價，而增值服務，社區服務佔比可能非常非常小。從牌面看來雅生活這次併購看是好看，但其實並非太明智。
一個屋苑的消費力和它的基本因素，即業主的平均收入水平有很大關係，收入中等的不會付多每月25-30%在增值服務上，當然，這並非完全不可能，但公司要付出的服務會較多，而收獲的卻較少，還有，要用較多時間才可令小部份業主掏腰包。另外，管理費加幅也可能比較慢，別家二年管理費可以加10%，它可能要3年。這次收購關鍵是雅服全年成本支出才22.4億，即使它現金由43.4億用去一半作併購，它財務仍然健康，但這引發三個問題。
第一，毛利率和纯利率下跌。收入增大中看不中用，纯利或股東應佔溢利增加才是重點，併購後短期內毛利率，纯利率必然下跌，但如果6098碧桂園服務，2669中海物業等可以维持的話，那3319的評级就必然就被調低。第二，用錢未能最有效率，花20億買一個纯利率只有6%的項目，如真的没有好的項目，我會選擇增大派息或回購股票。第三，為了增加併購回來中成物業部份的收益，集團會多投入人手和資金去改善，花費人力物力很巨大，但成效卻成疑。
綜合以上，短期內3319股價可能仍會再升，但我建議投資者看了併購後的第一次業績才决定是否追入，避免現價高追，較為安全。還記得組合持有時是$13.2, 中間曾跌落$10.74, 部份讀者可能在$11左右買入, 即現在有65%升幅在手, 如短期升上$20的話, 可以考慮沽出25%, 把買入價降到$9左右, 餘下的便可放心放風箏了!
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